Seit dem Zinsanstieg gilt vielen die cashflow-positive Immobilie in Deutschland als ausgestorben. Unsere Kundenprojekte zeigen ein anderes Bild, allerdings nur, wenn man die richtige Kennzahl betrachtet.

Die falsche Frage: Cashflow vor Steuern

Wer Mieteinnahmen nur gegen Rate und Hausgeld rechnet, landet in den meisten deutschen Metropolen heute im Minus. Diese Rechnung ignoriert jedoch den größten Zahlungsstrom des Investments: den Steuereffekt. Für einen Gutverdiener mit 42 Prozent Grenzsteuersatz ist die Steuerersparnis real verfügbare Liquidität, Monat für Monat, wenn sie über die Lohnsteuerermäßigung abgeholt wird.

Die richtige Frage: Was bleibt nach Steuern?

In einem unserer Kölner Kundenprojekte ergab die Gesamtrechnung aus Miete, Rate, Bewirtschaftung und Steuereffekt einen Überschuss von rund 700 Euro pro Monat. In Düsseldorf waren es ein positiver Cashflow plus rund 780 Euro monatlicher Steuereffekt. Beide Rechnungen stehen vollständig in unseren Fallstudien.

Cashflow vor Steuern ist eine Meinung. Cashflow nach Steuern ist eine Rechnung.

Was 2026 realistisch ist

Drei ehrliche Aussagen zum Markt:

  • In A-Lagen sind Bruttomietrenditen von 3 bis 4 Prozent normal, nicht 6.
  • Positiver Gesamt-Cashflow entsteht 2026 fast immer erst durch den Steuereffekt und eine saubere Finanzierungsstruktur.
  • Wer mit unrealistischen Renditeversprechen lockt, rechnet entweder vor Steuern schön oder verschweigt Risiken.

Der erste Schritt

Bevor Sie Objekte vergleichen, sollten Sie wissen, was Ihre Situation trägt. Unser einkommensbasierter Rechner gibt die erste Orientierung in zehn Sekunden, die Ersteinschätzung liefert danach die echte Rechnung.

Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Faire Immobilienberatung ist Immobilienmakler nach HGB. Beispielwerte sind Modellrechnungen und hängen von Einkommen, Steuersatz, Objekt und Finanzierung ab.