Über die Abschreibung schreibt jeder Ratgeber. Die wirklichen Unterschiede zwischen einer mittelmäßigen und einer exzellenten Kapitalanlage entstehen aber an vier anderen Stellen, über die kaum gesprochen wird.

Hebel 1: Die Steuerersparnis monatlich abholen

Der Lohnsteuerermäßigungsantrag beim Finanzamt sorgt dafür, dass der Steuervorteil einer Vermietungsimmobilie sofort im Netto ankommt. Bei 9.000 Euro Jahresersparnis sind das 750 Euro mehr Liquidität pro Monat, vom ersten Monat an. Genau diese Liquidität stabilisiert die Finanzierung.

Hebel 2: Mieteinnahmen in der Bankeneinwertung

Banken rechnen unterschiedlich. Wer seine Finanzierungsanfrage so aufbereitet, dass künftige Mieteinnahmen in der Kapitaldienstrechnung berücksichtigt werden, bekommt bessere Konditionen und ein höheres realistisches Budget. In der Praxis entscheidet die Aufbereitung der Unterlagen über Zehntelprozente im Zins, und damit über fünfstellige Beträge über die Laufzeit.

Hebel 3: Nebenkosten mitfinanzieren

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch summieren sich schnell auf 6,5 Prozent und mehr. In den richtigen Konstellationen lassen sich diese Kosten in die Finanzierung integrieren, sodass das Eigenkapital geschont wird. In einer unserer Fallstudien wurde genau das umgesetzt: 379.600 Euro Kaufpreis, die Nebenkosten mitfinanziert, und trotzdem ein tragfähiger Cashflow.

Hebel 4: Die Zehn-Jahres-Struktur

Steueroptimierung ist kein Einmaleffekt. Abschreibungsverlauf, Zinsbindung und die Spekulationsfrist von zehn Jahren gehören in einen gemeinsamen Plan. Wer das Jahrzehnt durchstrukturiert, statt nur das erste Steuerjahr zu rechnen, vermeidet die teuersten Fehler.

Vier Hebel, ein Prinzip: Struktur schlägt Produkt.

Ob und wie diese Hebel in Ihrer Situation wirken, hängt von Einkommen, Steuersatz und Objekt ab. Wie wir diese vier Hebel konkret einsetzen, lesen Sie auf der Seite Leistungen. Eine Ersteinschätzung klärt Ihren Fall in 30 Minuten.

Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Faire Immobilienberatung ist Immobilienmakler nach HGB. Beispielwerte sind Modellrechnungen und hängen von Einkommen, Steuersatz, Objekt und Finanzierung ab.