Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist der stille Motor jeder vermieteten Bestandsimmobilie: Du setzt jedes Jahr einen Teil der Gebäudekosten steuerlich ab - ohne dass dafür Geld abfließt. Bei Bestandsgebäuden, die nach 1924 fertiggestellt wurden, sind das in der Regel 2 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten pro Jahr, über 50 Jahre.

Was zur Bemessungsgrundlage zählt

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Der Kaufpreis wird deshalb aufgeteilt - je höher der Gebäudeanteil, desto größer die jährliche AfA. Zur Bemessungsgrundlage zählen neben dem Gebäude-Kaufpreisanteil auch die anteiligen Nebenkosten des Erwerbs, etwa Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer.

Ein Rechenbeispiel

Kostet der Gebäudeanteil einer Eigentumswohnung 300.000 Euro, ergeben 2 Prozent eine jährliche Abschreibung von 6.000 Euro. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht das gut 2.500 Euro Steuerersparnis pro Jahr - Monat für Monat spürbar, wenn du die Ersparnis per Lohnsteuerermäßigung direkt in dein Netto holst, statt auf die Erstattung im Folgejahr zu warten.

AfA ist die Folge, nicht der Grund

So stark der Effekt ist: Die Abschreibung macht aus einer schlechten Immobilie kein gutes Investment. Lage, Substanz, Mietniveau und Finanzierung entscheiden - die AfA veredelt ein gutes Objekt, sie rettet kein schlechtes. Genau deshalb beginnt seriöse Beratung bei der Objektqualität und rechnet die Steuer als zweiten Schritt.

Zusammenspiel mit den anderen Hebeln

Ihre volle Wirkung entfaltet die AfA im Zusammenspiel: mit absetzbaren Finanzierungszinsen, Werbungskosten aus der Bewirtschaftung und - bei energetischen Maßnahmen oder Denkmalobjekten - erhöhten Abschreibungssätzen. Wie das in einer echten Monatsrechnung aussieht, zeigen unsere Fallstudien; die Grundlagen erklärt der Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.

Ob und wie die AfA bei dir wirkt, hängt von Einkommen, Objekt und Finanzierung ab - das prüfen wir gemeinsam in der kostenlosen Ersteinschätzung. Hinweis: Wir leisten keine Steuerberatung; die konkrete steuerliche Würdigung übernimmt dein Steuerberater.